Hvad betyder aftalen om boligskat for boligpriserne?

Aftalen om boligskat kan få indflydelse på prisudviklingen

Den politiske aftale om den fremtidige boligskat kan være med til at hæve huspriser og lejlighedspriser de første år, måske især på større huse og lejligheder. Fra 2021 risikerer særligt lejlighedspriser at falde.

Læs også: Se, hvor mange penge 10 minutter i S-toget kan spare dig

 

Den politiske aftale om fremtiden boligskatter fra 2. maj 2017 kan komme til at få betydning for, hvordan huspriserne og priserne på ejerlejligheder vil udvikle sig på både kort og langt sigt.

Det vurderer en række aktører på boligmarkedet.

LÆS OGSÅ: Ny aftale om boligskat på plads

Forskel på boligpriser før og efter 2021

Datoen 1. januar 2021 har stor betydning i den sammenhæng. Dér træder nye regler nemlig i kraft.
De boligejere, der har købt deres bolig inden 2021 og bliver boende, får en skatterabat, der betyder, at de ikke skal betale højere samlede ejendomsskatter i 2021 end i dag.

Men køber du en bolig fra 2021 og frem bortfalder rabatten, og det betyder, at en del boligejere skal betale mere i skat.

Læs også: Disse hustyper er de dyreste – og disse er de billigste

”Den såkaldte skatterabat, som også illustrerer den øgede fremtidige boligskattebyrde ved overgangen til det nye system i 2021, løber i henhold til Skatteministeriet anslået op i omegnen af årligt 19.200 kr. ved en ejerlejlighed med en ejendomsværdi på 5 millioner kr. i København, mens den er på 9.300 kr. ved en ejendomsværdi på 2,4 millioner kr.

Køber man en ejerlejlighed i København efter 2021, betyder det, at éns forventede skatteregning stiger med dette beløb, og det er klart, det bør alt andet lige også betyde en negativ priseffekt på markedet for ejerlejligheder”, skriver cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig i en kommentar.

Det betyder, at flere formentlig vil købe bolig inden 2021.

Læs også: Forstå boligskattereformen på 2 minutter

Hvad vil aftalen betyder for huspriserne før og efter 2021?

– Det ser ud til, at de billigere villaer slipper billigere i ejendomsskat end tidligere. På den kortere bane kan det betyde, at dem, der ville være flyttet ind, har råd til lidt mere, og det kan give mere efterspørgsel og flere handler, og det kan være med til at presse priserne lidt i vejret, og at køberne vil købe lidt større huse, end de ellers havde behov for her og nu, så de ikke skal sælge hurtigt igen i 2021, siger relationschef i Home, Mads Ellegaard.

Han vurderer, at priserne som følge af aftalen vil kunne stige over hele landet.

Boligøkonom i BRF Kredit, Mikkel Høegh, tror også, at aftalen kan få flere til at købe bolig de kommende år.

Læs også: GUIDE: Sådan øger du værdien på din bolig

– Skatteaftalen giver incitament til at hamstre en bolig før 2021, hvilket vil kunne løfte handlerne yderligere. Er markedet rationelt, vil skatteaftalen ikke påvirke priserne nævneværdigt, idet den likviditetsgevinst man kan opnå ved at købe bolig før 2021 vil give sig udslag i et formuetab, når boligen en dag skal sælges igen.

Den næste køber af en bolig vil skulle sættes i en højere skat og vil derfor give mindre for boligen, forklarer han.

I aftalen om boligskatter er det også vedtaget, at boliger, der vurderes til 7,5 millioner kr. og derover, skal betale mere i ejendomsværdiskat fra 2021 og frem.

– Så på sigt kan man forestille sig, at de bliver ramt på priserne, mener Mads Ellegaard.

LÆS OGSÅ: Se huspriserne i din kommune siden 1992

Hvad vil aftalen betyder for ejerlejlighedspriserne før 2021?

Priserne på ejerlejligheder kan i endnu højere grad end huspriserne blive påvirket af den kommende boligbeskatning. I første omgang til det positive, forventer Mads Ellegaard.

– Med den nye skatteaftale er der udsigt til, at lejlighedskøberne vil smede nu og de næste tre år (2018-2020), da lejlighedsejerne kommer til at betale mere i skat fra 2021. Det kan sende ejerlejlighedsmarkedet yderligere op de kommende år, men priserne er dog allerede steget meget mange steder, og der er naturligvis en grænse for, hvor meget køberne har råd til at betale, og det kan tage noget af priseffekten af skatterabatten, siger han.

Læs også: Kan indefrysning af boligskatter betale sig?

Mads Ellegaard tror, at flere vil gå efter større lejligheder med 3 til 5 værelser. Derved er man fremtidssikret og behøver ikke at finde en ny lejlighed, hvis man fx har planer om flere børn eller overvejer at leje et værelse ud tor at få hjælp til huslejen.

– Man vil være tilbøjelig til at købe større lejligheder nu, så man kan godt forestille sig, at der vil komme prisstigninger på dem de kommende år, mener Mads Ellegaard.

Mikkel Høegh, boligøkonom i BRF Kredit, forventer, at priserne på ejerlejligheder kan blive påvirket.

– En del af øvelsen i den nye boligskattereform er, at lejligheder skal beskattes hårdere, end de bliver i dag. Det vil ske dels igennem en højere grundskyld, dels ved at ejendomsværdiskatten stiger, når priserne stiger. Det betyder formentlig også, at de kraftige prisstigninger vi netop nu ser på lejligheder formentlig vil ebbe ud i takt med, at vi nærmer os 2021, vurderer han.

Læs også: Disse hustyper er de dyreste – og disse er de billigste

Hvad vil aftalen betyder for ejerlejlighedspriserne efter 2021?

Den daværende Venstre-regering mente, at deres tidligere forslag om nye boligskatter, der minder en del om det nye, alt andet lige kunne få lejlighedspriserne til at falde 5-10 procent, og flere økonomer er enige om, at lejlighedspriserne vil blive ramt negativt fra 2021, fordi de nye ejere skal betale mere i ejendomsskatter.

– Dette estimat bør ikke have rykket sig i større omfang med dagens boligskatteaftale, da den i høj grad bygger på de samme elementer som udspillet tilbage i oktober. Det er dog værd at bide mærke i, at de 5-10 procent ikke behøves at komme til udtryk i direkte faldende priser – det kan ligeledes blot være 5-10 procent mindre prisvækst end ellers, siger Louise Aggerstrøm Hansen, privatøkonom i Danske Bank.

LÆS OGSÅ: Se lejlighedspriserne i din kommune siden 1992

Hvilken betydning kan boligaftalen ellers få for boligmarkedet?

Aktørerne på boligmarkedet er helt enige om én ting: Nemlig, at den nye aftale alt andet lige er positivt for boligmarkedet, fordi det mindsker usikkerheden, som ellers kan få folk til at lade være med at købe boliger.

– Med aftalen får man sikret en stabiliserende effekt på de fremtidige boligprisudsving, da der genindføres en kobling mellem udviklingen i boligpriserne og udviklingen i boligskatterne. Prisstigninger på boligmarkedet vil i årene efter 2021 give sig udslag i højere boligskatter, mens faldende boligpriser giver anledning til lavere boligskat.

Læs også: Overskuelig gennemgang af den nye aftale om boligskat

– En sådan stabiliserende prismekanisme på boligmarkedet har Nationalbanken, vismændene og mange andre nationaløkonomer ønsket sig i mange år. Mekanismen i sig selv er dog ikke nok til at forhindre risikoen for fremtidige prisbobler på boligmarkedet – men det trækker i den rigtige retning, mener cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Til gengæld frygter flere, at mange boligejere efter 2021 vil blive boende i deres bolig frem for at finde en ny, fordi de så skal betale mere i skat i den nye bolig, og fordi de skal betale den skat til staten, som de har indefrosset. Efter 2017 kan alle stigninger i boligskatten nemlig indefryses, så du ikke skal betale mere i ejendomsværdiskat og grundskyld om året end i dag. Men når boligen sælges, skal det indefrosne beløb betales.

LÆS OGSÅ: Boligpriser – prisdannelse på ejerboliger

Tekst  Kim Gregersen, Bolius