Forstå boligskattereformen på 2 minutter

Vi ser på boligskattereformen på godt og ondt

Den politiske aftale om nye boligskatter er på mange måder en fordel for boligejerne. Men kig også efter djævlen i detaljen, mener Bolius’ boligøkonomiske ekspert. Læs hans analyse her.

Læs også: At bo alene var det værste, jeg kunne forestille mig

 

Analyse af den nye boligskattereform

Med sin aftale til en modernisering af boligskatterne har regeringen og dens forligspartier løst en gordisk knude.

På den ene side ophæves både skattestoppet på ejendomsværdiskatten og begrænsningen på stigninger i grundskylden. Det indebærer, at boligejere fra og med 2021 i princippet skal betale skat af den værdi, som boligen er ansat til. Dermed har regeringen normaliseret boligskatterne, hvilket burde glæde de økonomiske vismænd, der ofte har peget på skattestoppets skadelige virkninger for nationens økonomi.

På den anden side vil ingen af de nuværende boligejere blive belastet på likviditeten fra nu af, og så længe de ejer boligen. Eventuelle stigninger i grundskat og ejendomsværdiskat vil enten blive indefrosset i ejendommen med betaling efter et salg eller blive modregnet i boligskatten i form af en skatterabat. Så alle burde være glade og tilfredse – i hvert fald i et eller andet omfang.

Læs også: 208.000 danskere lukkede øko-køer på græs

Boligskattereform giver boligejere et højere rådighedsbeløb

Med boligskattereformen vil en del boligejere få et lidt højere rådighedsbeløb, da de reelt set kan låne penge til betaling af en eventuel stigning i boligskatterne. Antager vi, at den samlede boligskat i 2021 for en boligejer stiger fra 25.000 til 30.000 kr., kan vor boligejer låne 5.000 kr. af staten til en årlig rente på 1,24 procent. Et ganske attraktivt tilbud, da der ikke kommer nogle omkostninger på til etablering af lånet.

Så vidt så godt. Skattestoppet er reelt ophævet, men ved lidt midlertidig trylleri med likvider og skatterabatter, kommer ingen af de eksisterende boligejere til at mærke nedlukningen af skattestoppet i den daglige økonomi.

Læs også: Hvad betyder aftalen om boligskat for boligpriserne?

Skatterabat forsvinder i 2021

Men som altid ligger djævlen i detaljen. Her gælder det om at bide mærke i skæringsdatoen den 31. december 2020, hvor det nye skattesystem træder i kraft dagen efter nytårsaften.

For boliger handlet frem til og med den 31. december 2020, vil ejerne nyde godt af en eventuel skatterabat, der for dyre ejerlejligheder sagtens kan ramme 20.000 -25.000 kr. årligt. Men bliver lejligheden handlet dagen efter, forsvinder skatterabatten som dug for solen.

Det indebærer i sagens natur også, at en boligejer med en tilknyttet skatterabat ikke vil føle sig særlig fristet til at skulle sælge sin bolig i 2021, da han eksempelvis kan risikere at komme af med en højere nettoydelse i en mindre bolig, hvor skatterabatten er bortfaldet.

Alt andet lige vil vi for dyre boliger kunne se frem til en lidt kraftigere prisstigning frem mod skæringsdatoen og ellers derefter en noget mere afdæmpet prisudvikling – eventuelt et direkte prisfald.

LÆS OGSÅ: Sådan beregnes din ejendomsværdiskat

Forsigtighedsprincippet – en pædagogisk detalje

En anden og meget pædagogisk detalje – nogle ville måske driste sig til at kalde det for en lettere manipulerende detalje – er et lavere beskatningsgrundlag. I erkendelse af, at det er svært at fastsætte en objektiv korrekt vurdering af boligen, nedsættes det beløb, som boligejerne skal betale skat, med 20 procent.

Hvis en bolig er vurderet til 5 millioner kr., vil boligejeren altså kun skulle betale skat af et beløb på 4 millioner kr. Umiddelbart lyder det fornuftigt, men i realiteten er der absolut ikke tale om nogen rabat på boligskatten. Alene af den grund, at statens indtægter fra de samlede boligskatter vil være uændret, når boligskattereformen er fuldt gennemført, taler for den fortolkning.

I princippet kunne boligejerne lige så vel have modtaget ‘rabatten’ i form af en lavere grundskyldspromille og en lavere ejendomsværdiskattesats, og i stedet have betalt skat efter den officielle vurdering. Bundlinjen ville i sagens natur blive den samme.

Læs også: Overskuelig gennemgang af den nye aftale om boligskat

Boligskatter følger værdien af ejendommen

Ser vi bort fra den slags pædagogiske fif, så ligger der flere gode elementer i reformen. Helt afgørende er naturligvis, at boligejerne fremover kommer til at betale skat efter værdien af deres bolig, og at denne symmetri i beskatningen bliver fastholdt i årene fremover.

I dag er systemet belastet af bizarre forskelle, der giver sig udslag i, at dyre ejendomme betaler en relativ lav skat. Eksempelvis er det ikke usædvanligt, at en billig ejendom ude på landet belastes med samlede boligskatter på to til tre procent af handelsværdien.

Til sammenligning koster en dyr Frederiksberg-villa typisk under 1 procent af handelsprisen i samlede boligskatter om året.

LÆS OGSÅ: Beskatning af ejerboliger (ejendomsværdiskat og grundskyld)

Udjævner prisudsving

Princippet om, at beskatningen skal afspejle den aktuelle vurdering af boligen har ud over en almen fairness også den positive sideeffekt, at beskatningen i en vis udstrækning virker udjævnende på boligpriserne. Hvis boligen stiger meget i pris, stiger boligskatterne, hvilket får den månedlige ydelse til at stige og dermed presser kontantprisen sydpå.

Omvendt vil faldende boligpriser få boligskatterne til at falde, hvilket giver en lavere ejerudgift og dermed danner basis for en lidt højere pris. Det sidste skulle gerne blive tilfældet for mange af de billige boliger ude i landets yderområder, der som nævnt i årevis har været belastet af relativt høje boligskatter.

Priser på storby-boliger ned i væksttempo

På samme måde er der udsigt til en lidt mere afdæmpet vækst i boligpriserne i de store byer og ikke mindst København og Aarhus. Mange af de centralt beliggende ejerlejligheder betaler i dag en relativt lille boligskat, som sagtens kan udgøre under en halv procent af boligens værdi.

For den type af velbeliggende lejligheder er der derfor udsigt til lidt mindre prisstigninger, end hvad der ville have været lagt op til med et uændret skattesystem.

Boligaftale giver en lempelse for boligejerne

Alt i alt har ikke ret mange boligejere grund til at være utilfredse med regeringens boligskattereform. Alene den kendsgerning, at reformen – indtil alle skatterabatter er udfaset – er underfinansieret med 20 milliarder kr. taler sit tydelige sprog.

For at få en aftale igennem, har regeringen simpelthen været tvunget til at betale ved kasse et. Samlet set slipper landets boligejere i en periode således med en lavere boligbeskatning, end hvis det nuværende system var bliver videreført. Og det burde vel egentlig ikke være så ringe endda.

FORSTÅ BOLIGSKATTEREFORMEN PÅ TO MINUTTER

Du betaler to former for boligskat: En ejendomsværdiskat baseret på ejendommens handelsværdi og en grundskat baseret på grundens handelsværdi. Ejendomsværdiskatten er fastfrosset på 2000-2001-niveau frem til og med 2020. Grundvurderingen kan højest stige med 7 procent årligt.

Frem til og med 2020 fortsætter det nuværende system uændret med den lille tilføjelse, at stigninger i grundskatten automatisk bliver indefrosset i ejendommen og forfalder til betaling ved et salg af ejendommen. Dermed kommer du ikke af med flere penge til boligskatter i årene 2018-20, end du betaler i dag. Til gengæld kommer du til at skylde staten et mindre beløb, der er rentefri til og med 2020.

Fra og med 2021 ophører skattestoppet på ejendomsværdiskatten og den begrænsede stigning i grundskatten. Fremover skal du i princippet betale dine boligskatter på baggrund af den nye vurderinger. Men for at skatten ikke skal stige til urimelig højder, bliver både grundskyldspromillen og skattesatsen for ejendomsværdiskat sat ned, så statens samlede indtægt fra boligskatter forbliver uændret.

Nogle boligejere vil dog opleve en stigning i de samlede boligskatter. Derfor bliver der indført en skatterabat, som indebærer, at stiger boligejerens samlede boligskatter i 2021 til op over det niveau, som boligejeren ellers ville have betalt under det gamle skattesystem, får vor boligejer en rabat på skatten svarende til mer-betalingen. Rabatten gælder kun eksisterende boligejere og forsvinder, når boligen bliver solgt.

Hvis værdien af boligen stiger fremover, skal du i princippet have flere penge op af lommen til betaling af skatten. Men har du ikke lyst eller råd til at betale mere i boligskat med det samme, kan du få indefrosset skattestigningen med pant i din bolig. Også her skal gælden betales, når boligen sælges. Renten kommer til at ligge på ca. 1,24 procent.

LÆS OGSÅ: Ny aftale om boligskat på plads

JØRGEN MUNKSGAARD RASMUSSEN

Jørgen Munksgaard Rasmussen er Bolius’ boligøkonomiske ekspert. Han har i de sidste 15 år beskæftiget sig bredt med økonomi, herunder især privatøkonomi og boligfinansiering.

I Bolius er Jørgen Munksgaard Rasmussen bl.a. dagligt i kontakt med danske boligejere gennem sit arbejde i brevkassen Spørg Bolius, hvor han svarer på spørgsmål om alt fra tinglysning af boligen til ejendomsskatter og boligkøb.

Læs også: Sådan finder du den helt rigtige andelsbolig

Tekst  Boligøkonom Jørgen Munksgaard Rasmussen

Foto  Bigstockphoto