Forkert boligareal i BBR kostede sælger 150.000 kr.

Efter en dom i Højesteret kan det blive meget dyrt, hvis arealet af din bolig er angivet forkert i BBR registeret.

Med dom d. 30. august 2013 har Højesteret slået fast, at sælger kan gøres erstatningsansvarlig, hvis arealet af en bolig afviger fra de arealoplysninger, som fremgår af handelsdokumenterne – typisk BBR oplysningerne. I de 2 sager retten behandlede, er sælgerne endt med erstatningskrav på op til 150.000 kr. + sagsomkostninger.

Boligen var mindre end salgsopstillingen viste

De 2 sager tager udgangspunkt i helt almindelige bolighandler. Efter overtagelsen har køber konstateret, at boligens areal var mindre end angivet i salgsopstillingen, og har derfor stillet krav om reduktion i prisen. I stort set alle ejendomshandler, indhenter mægleren arealoplysningerne fra BBR registeret, hvilket også fremgår af salgsdokumenterne.

Problemet er bare, at der er påvist fejl i 20 – 25 % af BBR arealerne. I henhold til BBR loven er det entydigt ejers pligt at påse, at arealerne i BBR registeret stemmer overens med de faktiske forhold. Dommen i Højesteret bekræfter dette, men konsekvenserne af fejlagtige arealer er nu blevet langt mere alvorlige for den enkelte husejer, der ofte uvidende om en eventuel arealfejl sætter sit hus eller lejlighed til salg.

Læs også: Boom på sommerhuse i vente

I de 2 sager Højesteret har behandlet, er det et centralt punkt, at ingen af de 3 retsinstanser har anset en arealmangel ved en bolig, som værende en mangel der har relation til bygningens fysiske tilstand, og dermed burde fremgå af tilstandsrapporten. Dette er væsentligt, idet sælger herefter ikke kan påberåbe sig ansvarsfritagelse som følge af Lov om Forbrugerbeskyttelse § 2, da tilstandsrapporten ofte blot henviser til BBR arealet. Manglen består derimod reelt i, at det angivne areal ikke kan beskrive ejendommen, hvorfor ejendommen ikke kan videresælges med denne oplysning. Da arealerne typisk stammer fra BBR, følger dommen principielt blot retningslinierne fra BBR loven.

Det kan og vil formentlig blive genstand for diskussion, om nogle af de professionelle parter, der er involveret i en handel, burde have noteret sig arealmanglen, og om de, ved ikke at notere sig dette, har pådraget sig et medansvar.

Retspraksis viser nu, at det ikke er småpenge der tales om, da værdien af det ”manglende” areal typisk sættes i forhold til husets samlede værdi. Sættes et hus til salg med et areal i henhold til BBR på 150m², og efterfølgende opmåling viser, at der mangler 10m² – 20m², kan det umiddelbare erstatningskrav se ud som følger:

Huspris – Umiddelbart erstatningskrav

Huspris 1 mio. – krav 50.000 – 100.000 kr.

Huspris 2.5 mio. – krav 150.000 – 200.000 kr.

Huspris 5 mio. – krav 300.000 – ? kr.

Skal sagen gennem retssystemet, kommer naturligvis også en række omkostninger herved.

Arealafvigelser er helt almindeligt

I forbindelse med de kontrolmålinger LIFA A/S Landinspektører udfører, har vi tit set arealafvigelser på 10 – 20m². Er der yderligere tale om ikke registrerede bygninger, bliver afvigelserne nemt meget større. Naturligvis kan arealafvigelser gå begge veje, for rundt om i landet ser vi mange om- og tilbygninger eller inddragelse af loftsrum, der ikke er anmeldt til kommunerne. Selv om boligarealet i BBR herved er angivet mindre end det faktisk er, er der mange grunde til at få det berigtiget. Afvigelser i arealet kan betyde, at potentielle købere fravælger boligen, fordi det angivne areal ikke matcher købers ønsker. Hvis forskellen skyldes ulovligt opførte bygninger, kan den yderste konsekvens være krav om nedrivning, hvilket en ny ejer formentlig ikke vil være begejstret for.

Læs også: Det kan et kommunalvalg betyde for boligejere

Flere konsekvenser af forkert BBR

Men det er ikke kun i forbindelse med en konkret handel, at man skal være opmærksom på boligarealet. Arealet af din bolig indgår i mange beregninger, der hver dag påvirker din økonomi. Som eksempel herpå kan nævnes

  • forsikringspræmien,
  • mulighederne for at optage boliglån
  • ejendomsskatten
  • boligsikring
  • huslejen – og det uanset om du er ejer eller lejer

Måske i mangel af bedre anvendes boligens areal i henhold til BBR. Det går godt i mange tilfælde, men erfaringer viser, at der er fejl i 20 – 25% af de arealer, der fremgår af BBR. Er BBR arealet større en boligen rent faktisk er, betaler du for meget i ejendomsskat, husleje, forsikringspræmie mm. Samtidig får du måske for meget udbetalt i boligsikring. Er BBR arealet mindre end det faktiske areal, kan din ejendom være underforsikret, huslejen er igen forkert osv. Fejlagtige arealer har også stor betydning, hvis du har overvejelser om en tilbygning, da bebyggelsesprocenten jo beregnes på et forkert grundlag.

Uanset hvor på boligmarkedet man befinder sig, er der derfor grund til at interessere sig for, om BBR arealet stemmer med de faktiske forhold, og om alle tilbygninger på ejendommen er registreret korrekt.

Arealafvigelser på erhvervsejendomme

Vigtigheden af korrekte arealer gælder i øvrigt ikke kun for boliger. Erhvervsejendomme udlejes fortrinsvis ved angivelse af et areal – typisk ifølge BBR – samt en fast pris pr. m². For ejendomme med ”god beliggenhed”, kan en arealforskel på 10m² hurtigt løbe op over 10.000kr. om året, som enten betales for lidt eller for meget. Er der tale om lager- eller egentlige produktionsejendomme, kan afvigelserne nemt værre meget større. Man kan undre sig over, at professionelle virksomheder tager så let på forhold, der kan have så store økonomiske konsekvenser.

En konkret opmåling af et givet areal, hvad enten det er et bolig- eller erhvervsareal, giver tryghed for både køber og sælger eller lejer og udlejer, hvilket burde give grundlag for en hurtigere handel eller udlejning. Korrekte oplysninger minimerer samtidig risikoen for opslidende konflikter mellem parterne. Videre vil opmålingen også kaste lys over ikke registrerede bygninger, hvilket igen forebygger konflikter parterne imellem. Set i lyset af Højesterets afgørelse, vil der for ejer og sælger derfor være mange penge at spare, ved at få gennemført en kontrollerende opmåling, inden en ejendom sættes til salg eller søges udlejet.

Læs også: Annette Heick om blomster, huse og kunst