Nye stramme låneregler for boligejere med høj gæld

Nye låneregler gør det sværere få realkreditlån med afdragsfrihed og rentetilpasningslån

Det kan ramme huspriser i København og Aarhus.

Fra 1. januar 2018 bliver det lidt sværere for landets boligejere at få realkreditlån med afdragsfrihed og rentetilpasningslån som F1- og F3-lån.

Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) havde oprindeligt fremlagt et udspil, der lagde en kraftig dæmper på tildelingen af de såkaldt risikable lån i København- og Aarhus-området, men kraftig kritik fra bl.a. realkreditsektoren, fik ministeren til at trække udspillet tilbage igen.

I stedet kommer der lidt andre retningslinjer, der omfatter husstande over hele landet og altså ikke er begrænset til områder med høje boligpriser. I realiteten vil de nye retningslinjer dog især ramme boligejere, og folk, der gerne vil købe hus eller ejerlejlighed, i København og Aarhus.

Læs også: Det her bekymrer boligejere mest

 

DISSE REALKREDITLÅN ER OMFATTET AF DE NYE RETNINGSLINJER FOR BOLIGLÅN?

I sine retningslinjer har Erhvervsministeriet defineret de risikable lån som:

Lån med variabel rente og en kortere rentebinding end 5 år med eller uden afdrag. Det drejer sig om F1- til F4-lån.

Lån med variabel rente og med rentebinding på mindst 5 år eller mere og med afdragsfrihed. Det drejer sig om F5 til F10-lån.

LÆS OGSÅ: Realkreditlån

Nye regler rammer boligejere med høj gæld og belåningsgrad

Masser af boligejere med en begrænset gæld bliver ikke ramt af de nye retningslinjer. Det gælder for boligejere med fastforrentede lån med og uden afdrag og for boligejere med lån på op til 60 procent af ejendomsvurderingen og en gældsfaktor på over 4.

De nye retningslinjer gælder kun for boligejere med en gældsfaktor på mere end fire gange husstandsindkomsten og en belåningsgrad på over 60 procent af boligens værdi.

Det betyder eksempelvis, at en husstand med en årsindkomst på 750.000 kr. og en gæld på over tre millioner kr. (her er gældsfaktoren over 4) får begrænset sin adgang til at optage risikable lån, hvis lånene i boligen samtidig overstiger 60 procent af vurderingen.

LÆS OGSÅ: Se lejlighedspriserne i din kommune siden 1992

Nedsparingslån for pensionister og låneomlægning går fri

Opblødningen af det oprindelige udspil indebærer også, at pensionisters nedsparingslån går fri af stramningen, da lånegrænsen efter de eksisterende regler ligger på højst 60 procent af vurderingen.

Det samme gælder for rene låneomlægninger, hvor der ikke tages tillægslån.

Begrænset effekt uden for København og Aarhus

Realkredit Danmark mener ikke, at stramningen af reglerne får nogen særlig indflydelse på finansieringen af boliger uden for København og Aarhus.

Ifølge cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig er det relativt sjældent, at boligejerne ved boligkøb ender med en gældsfaktor over fire i hovedparten af landets kommuner.

LÆS OGSÅ: Boligpriser – prisdannelse på ejerboliger

Nye regler kan dæmpe prisstigninger i København og Aarhus

Mens de fleste boligejere i provinsen næppe bliver ramt af de nye retningslinjer, ser det anderledes ud for boligejerne i de to storbyområder, hvor Christian Hilligsøe Heinig spår en afdæmpning af prisstigningerne.

– Det er klart, at det vil bidrage til at tage toppen af prisstigningerne i landets dyreste områder, da potentielle boligkøbere kan afholde sig fra at købe bolig. Når det er sagt, vil den faktiske priseffekt være væsentligt mere afdæmpet end det oprindelige udspil til en stramning, vurderer han.

På den baggrund venter han ikke den store modvind til det københavnske boligmarked fra det reviderede styresignal.

– De største trusler er i stedet risikoen for overoptimisme, indfasningen af skattereformen – især for markedet for ejerlejligheder – samt evt. fremtidige rentestigninger, mener han.

Læs også: Ny planlov letter livet for pensionister i sommerhuse

RENTEFINTE BLIVER FASTHOLDT

Selv om husstandens gældsfaktor er højere end fire, er det stadig muligt at spare dyre rentekroner ved at kombinere et afdragsfrit og lavtforrentet realkreditlån med et kortløbende og højt forrentet banklån.

Kravet er blot, at det afdragsfrie lån skal være fastforrentet, hvor det tidligere var muligt at vælge et lån med variabel rente.

Metoden går ud på, at låntager vælger et fastforrentet lån med afdragsfrihed og i løbet af typisk seks år får afdraget hele banklånet, hvorefter afdragene genoptages på realkreditlånet. Modellen kan skrues sammen på en måde, så den samlede ydelse ikke ændrer sig, når boligejeren igen begynder at betale afdrag.

Læs også: Kreditstramninger i storbyen kan give aktivitet i villabyerne

Tekst  Jørgen Munksgaard Rasmussen, Bolius – Boligejernes Videncenter